マンションの買い替えでよくある質問 - マンションの買い替えはちょっと待って!

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マンションを買い替えの仮住まい

マンションを買い替える場合、売れるには売れたが、次の行き先がない。
そのような場合は次の家が見つかるまでの仮住まいが必要になります。

特に今非常に日本の不動産市場は不安定。
急いで値下がりし、将来売りにくい物件を買ってしまえば、後々苦しむのは自分自身です。

「仮住まいということは、一旦賃貸とかに入らなくてはいけませんよね。家賃がもったいない!!」
と言われるかも知れません。

しかし、その数ヶ月の家賃をケチったがために、将来どうしようもないマンションを買ってしまう方が結果を見たときに大きな損失となるのです。

買い替えは売るほうが難しい。
だから売れたのであれば、あとは仮住まいに住んででもどっしり構えていい物件を買うようにしましょう。

買い替えの場合は仲介手数料はどうなるのですか?

買い替えをする場合の仲介手数料ですが、売るときと買うとき両方に掛かります。
もし、買い換える物件が新築物件や仲介業者を介さない場合は、仲介手数料が掛かりません。

今のマンションを不動産屋さんに売却を依頼し、買うほうは中古物件を不動産屋さんに依頼して探す、その場合は両方ともに仲介手数料が掛かると知っておいてください。

売るほう買うほう共に同じ不動産屋さんに依頼する場合であれば、少しは仲介手数料を値引きしてくれる可能性もあります。

マンション買い替えは、まず売りから始める

マンションを買い替える場合は、原則「売り」から始めましょう。

理由は「買う」のは買い手としてのあなたのペースで進められます。
逆に「売り」は買い手がいないと進みません。

特に売れないと、買うほうのローンがつかない。
こんな場合は先に買ってしまうと、期限も厳しくなります。

期限が厳しくなれば当然「どうにかしてでも手放す(売る)」ことが急務となるので、満足いく売却はできないでしょう。

もちろん、金銭的に余裕がある場合は別ですけどね。
また、あなたの置かれている状況があります。

マンションの買い替えは原則「売り」からです。
どういう場合は例外OKなのか?
私の場合はどうなの?

こうしたご不安や悩みがあれば、話を進める前に専門家にご相談ください。

マンション売却アドバイザー 田中徹也の電話相談

マンションの買い替え時の税金

マンションを買い替えする場合には注意すべきことがあります。
それは税金。

・住んでいるマンションを売って、新しいマンションをローンで買うのか?
・住まなくなったマンションを売って、新しいマンションを買うのか?
・住んでいるマンションを売って、新しいマンションを買うのは現金で買うのか?

まだありますが、このように色々なパターンがあります。
よって自分の場合、買い替えになったときの税金はどうなるのか?

これをよく知っておく必要があります。

不動産に関する税金だから不動産屋さんに聞けばいいのか?

マンションを売るということで、不動産屋さんに聞けばいい。
そう思われるかも知れません。
しかし、今の税制は複雑です。
また、不動産屋さんは税に関することは厳密に言えばアドバイスできないのです。
これは法律的な問題です。

では、どうすればいいのか?
それはあなたの近くの最寄の税務署に直接話を聞きに行くことです。

「地域名+税務署」で検索すると、すぐに窓口が出てきます。

例えば神戸であれば「神戸 税務署」ですね。
そこに電話を掛けて、話を聞いたり実際に訪ねて正確な情報を得ておくことが、税の場合は大事です。

マンション売却のご相談は専門家に聞いてみてください。

マンション買い替えたい!住宅ローンはどのくらいが適正?

マンションを買い替えたいので、住宅ローンがどのくらい借りられるか?
これは重要な資金計画となります。

一般的に住宅ローンは「返済比率が収入の25-30%」と言われます。
例えば年収600万円の世帯であれば、30%で180万円。
180万円÷12ヶ月=毎月15万円までの返済であればOKと見るということです。

では今売ろうとしているマンションの毎月返済が5万円だとすれば、新しく買うマンションは毎月返済10万円まで借りられるという訳ではありません。

当然家を2つ持つことで様々な税金や維持費が掛かります。
総合的に評価されるので、当然2つのローンを掛け持ちするのは厳しく見られると考えていたほうがいいです。

またこの返済比率や評価については、金融機関によって評価が違います。
マンションの買い替えをするのであれば、まずは金融機関に相談しましょう。

マンション買い替えをスタートする時期は?

マンションの買い替えをする場合、どういうタイミングでスタートすればいいのでしょう?

これはその売主さんのおかれている状況によります。
例えば「今後いい物件が出たら買いたい」という方の場合はどうでしょう?

「いい物件が出たら買う。」
これは実はカンタンなように見えますが、注意すべきことがあります。
それは「身軽であること」です。

例えばすごくいい物件が売りにでた。
さっそく抑えたいと思い申込みをする。
ただその時に、今住んでいる家が売れないと買うことができない。
また、ローンが通らないという場合がありますよね。

そうなると申込みの条件として
「今の家が売れたら、すぐに買います」となります。

これでOK。すぐに今の家を売りに出すことになります。
しかし、ここで大きな問題が発生します。
それは「同じ物件を欲しいというライバルがでてきた場合」です。

売主の立場として考えてみましょう。

あなたが売主の立場で、二人の買主から申込みを受けた
一人は今の家が売れたら買う人。
もう一人は、いますぐ買える人。

あなたならどちらを選びますか?
もちろん購入希望価格は同じです。

ほとんどの方が後者を選ぶでしょう。
なぜなら、「今の家が売れないと買えない」という方は「時期が確定できない」からです。

よって、もしあなたが将来「いい物件が出たら買おう」とお考えであれば、今のお住まいは先に売っておくぐらいの考え方が必要なのです。

なぜなら、「いい物件」は当然たくさんの方が欲しがり、確実にライバルがいるからです。

そうしたいい物件を買うためであれば、一時期賃貸に入ることも決しておかしな判断ではないと思いますよ。

買い替えの住宅ローン問題

マンションを買い替える場合に、住宅ローンは大きなポイントです。

3000万円までしか借りられる信用の無い人が買い替えをする。
売るほうのマンションの残債務が1,500万円。
買うほうのマンションが2000万円。

この場合、その人の信用として500万円足りません。
原則的に住宅ローンは一人1つまで。
なぜなら一人の人間に自宅は1つが原則なのです。

よって、例外的に2つ目の住宅ローンを借りられたとしてもこのように信用で2つ目のローンが借りられない場合はあるのです。

売っても住宅ローンを返しきれない場合

「じゃあ、今のマンションを売ればいい」とお考えになるかも知れません。
しかし、ここが難しい。

今の世の中、不動産の下落は住宅ローンの元本に減り具合とは違います。
2000万円で買ったマンション、35年ローンで7年返済してもまだ1600万円程度ローンは残ります。

そして7年の中古で1600万円で売れればいいですが、物件によっては1200万円がいいところ、という場合もあるのです。

そうなると、売っても400万円足らないということになります。

この場合、金融機関によっては「足らない分は買うほうの物件のローンに上乗せしましょう」という解決方法を提案してくれる場合もあります。

しかし、その人の信用によっては難しいということもあります。
マンションの買い替えの場合は、住宅ローンの問題が一番のポイントです。
まずは、今ローンを借りている金融機関に相談してみることをオススメします。

分かりにくい場合は、マンション売却の専門家の意見をまず聞いてみることもいいですね。

マンションの買い替えに要する期間は?

マンションの買い替えをする時、どのくらいの時間が掛かるのでしょう。
まず考えるべきことは、買うことと、売ることの大きな違いです。

買うのは、いい物件があってお金の準備(ローンを含め)ができればいつでも買えます。
買うほうの物件の持ち主さんの都合もありますが基本的に「買主ペース」で進みます。

よって、買うほうは買主のタイミングで動けるということです。

しかしほとんどの人が今のマンションが売れなくては買い替えできない。

まず売れることが大前提となります。

買うほうは自分のタイミングで動けますが、売るほうはそうはいきません。
今度は逆の立場です。

もし、今お住まいのマンションを市場価格より安くすれば早く売れます。
しかし住宅ローンの残債務などの問題で、なかなか価格を安く出来ない、ちょっと高めだ。
こういった場合はどうしても長引くでしょう。

よって、買い替えに要する期間はまず「売れるまでの期間」が大きなポイントになります。

マンションは買うよりも売るほうがずっと難しいのです。
ですから、買うとき以上にちゃんと準備して売りに出さなくてはいけないのです。

買い替えで、先に売れてしまったときは?

マンションを買い替えするときに先に売れてしまった。
こんな場合はどうすればいいでしょうか?

売る物件の契約をする場合に引き渡し時期を設定することで、引渡しを少し延ばすことができます。
しかし、その期日までに「いいな」と思うマンションが見つからない。

そんな場合は、やはり一旦賃貸住宅などに入ることになります。
こういうお話をすると、「賃貸はもったいない」と言われる方がいます。

でも大事なことは、先に売って賃貸に入ってでも身軽にしておくことのほうが賢明だということです。

例えば「これは絶対買いたい!」というマンションがあっても、今のマンションが売れていないと買うほうのローンが組めないという方が多いのです。

また、そういう物件は必ず他にも欲しい人がいます。
そうなればすぐに買うほうのローンの用意ができるほうが買えることは間違いないのです。

買うのも後悔しないように、いつでも買える状態にしておくことを考えれば、先に売って賃貸に入っておくのは決して間違った選択ではありません。

マンションの買い替えの失敗例

マンションの買い替えの失敗で多いのが「売るほうのマンションが思ったように売れない」というのが一番多いです。

不動産屋さんから「○○○○万円ぐらいで2ヶ月もあれば売れますよ」と言われて、鵜呑みにして先に買ってしまった。

しかし、実際のところはとてもその値段では売れず、もう半年になる。
そして「どうしよう、、、売れなかったら」と悩み、結果安値で売ってしまうことしかできなかったという話が多いのです。

なぜ、こうしたことが起こるのでしょう。
それは公平かつ第三者である専門家の意見を聞かなかったことです。

たいていの場合、マンションを買い替えする場合は新しく買うほうのマンションをお世話してくれた不動産屋さんに、今住んでいる家の売却もお願いします。

このとき、いい不動産屋さんだといいのですが、中には「とりあえず売れたらいいだろ、うちは買ってもらうのが仕事だ」と考える不動産屋さんもいるのです。

買い替えをする場合は売るほうのマンションがちゃんと売れるかどうかがポイントです。
確実に売るためにも、不動産屋さんにすぐに売却をお願いするのではなく、まずはマンション売却に詳しい専門家の意見を取り入れた上で、買い替えを進めていくことをオススメします。

参考サイト

マンション売却アドバイザーのホームページ


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