マンションの買い替えでよくある質問 - マンションの買い替えはちょっと待って!

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マンション買い替えの落とし穴

マンションを買い替える時に、最近多い失敗談があります。
それは「買うほうのマンションのお世話をしてくれた、不動産屋さんで売却も依頼した」という話です。

この状況で、うまく買い替えができないとお悩みの方がいます。

なぜ、うまくいかないのか?
このうまくいかない場合、あるパターンが存在するのです。

不動産屋さんの対応地域

先日「買い替えがうまく行ってない」という方からご相談がありました。
話を聞いてみるとAという街のマンションを購入した。
現在B市に住んでいる。
距離は遠いが、そのAのマンションを購入した不動産屋さんに、今居住中のB市のマンションの売却も依頼した。

というのです。
それで現在どうなったかというと、売れないといけないB市の物件が売れずに困っているというのです。

なぜ、このようなことになるのか?
それは不動産屋さんの地域の問題です。

売りたいB市のマンションをAという街の不動産屋さんが扱う。
例えばこれが収益物件であれば問題ないでしょう。
買い手が全国にいますので。

しかし、自己の居住用のマンションとなれば、それを買うのはそのマンションのある地域の方がほとんどです。
よって、地元に力のある不動産屋さんに売却を依頼するのが王道です。

今回のように、買い替え先の不動産屋さんが地域の違う方であれば売却は別の不動産屋さんに依頼するほうがいいです。

ぜひ、あなたも買い替えの際は気をつけてくださいね。

買い替え先のマンションのポイント

買い替えをする場合、買うほうのマンションについても「どんなマンションを買うのか?」をしっかり考えておくべきです。

また、自分が一生涯住むのであれば、好きなマンションを買えばいいでしょう。
しかし、将来売ったり貸したりする可能性もあるのであれば、よく考えたほうがいいです。

将来売るか、貸す場合で選ぶ買い替え先マンションの原則

・新築時に売れ残っていたマンションは避ける
・新築よりも中古(市場価格で新築のプレミアムがない)
・同じマンションで複数戸が売りにでているときは一番いい部屋

これがまず3原則です。

間取りなどについては「多くの方が欲しがる部屋」であることも絶対ですね。
「私は夜と朝だけで、昼間は仕事だから日当たり悪くてもいいんだ!」と買ってしまうと、売るときにその日当たりの問題で売れないということも出てきます。

買い替えをする場合は、売ることも大事ですが買い替え先のこともしっかり考えてくださいね。

マンションの買い替えに失敗した事例

マンションの買い替えに失敗した事例があります。
その原因は単純明快。

売る方のマンションの価格の判断を間違っていたのです。

思い込みでの価格設定は危険

私のマンションはこのぐらいで売れるだろう。
そう考えていた方がいます。

この方は、過去の同じマンションでの売れ行きや中古物件の売り出し価格を見ていたため、自分の感覚に自信をもっていました。

その自分の価格の感じを元に、資金計画を立てます。
そして先に買う方のマンションの契約をしました。

その後今の住まいを売りに出したのですが、、、、
これが売れない。

それもそのはず、この方が「売れる」と判断していた価格は素人判断だったのです。

過去に売りに出ていた事例。
これを間違えると大変なのです。

事例には2つあります。
・売り出し価格

そして
・成約価格

通常一般の方が目にするのはチラシやネットでのデータ。
すなわり「売り出し価格」なのです。
そしてこの物件がその後いくらで本当に契約になったのか?
これが成約価格です。

この成約価格は一般の方はまず知りません。
よって売り出し価格=売れる価格と錯覚します。

しかし実際の不動産取引においては
「1900万円の物件が値段交渉で1700万円で成約した」
なんてことは多々あるのです。

ようは、値段の見方を間違うと大変なのです。

買い替えをする場合は、資金計画は慎重にすべき。
素人判断で「このぐらいでうちのマンションは売れるだろう」は絶対やめていただきたいと思います。

マンションの価格についてはこちらの記事もお役に立てます。

マンションの売り出し価格を決めるときに比較するものをご存知ですか?

買い替え時に売りに出したマンションが思ったように売れない場合

時間が無い場合は買い取りも検討

買い替えで売りに出したマンションが売れない。
これは非常に困ります、特にローンが絡んでいる場合で「このマンションが売れないと、次のマンションが買えない」なんてときは大問題。

がんばって売ってきたけど、売れない。
そんな場合は「買い取り制度」を利用することも検討しましょう。

買取の場合、不動産屋さんとの直接契約となります。
よって仲介手数料も不要であると言うメリットがあるのです。

もちろん、買取の価格は市場価格よりも安いことは覚悟しておいてください。
「じゃあ、値段を下げてでも直接買い手に買ってもらうほうが高く売れるのでは?」と思われるかもしれませんね。

確かにその通りです。
しかし下げても確実に売れるとは言えないのです。
それであれば確実に処分が早くできる買取も検討してみましょう。

もちろん、原則は買取ではなく買主である一般ユーザーに売ることですね。

買い替えにおけるマンション売却の戦略についても参考にしてみてください。

買い替えをしてはいけない状態

新しい家に住みたい!
また、仕事などの関係で「買い替え」をすることになる場合の注意点です。

まず不動産を売買する上で大事なことは
1に資金計画、2に資金計画、3に資金計画だと言えます。

どういう風に売買するのか?
売りが先か、買いが先か?
売る場合のテクニックは?
間違いのないマンションの選び方は?

ノウハウ自体はいろいろあります。
しかしまずは金銭の問題、すなわち資金計画がはっきりしていないといけないということです。

資金計画次第で買い替えの方法は変わるからです。
ネットや本で仕入れた知識だけで先走ると、「根本」を見失って走り結果として後悔するような自体になりかねません。

まずは資金計画と覚えておいてください。

買い替え特約ってなんですか?

買い替え特約とは、買うほうの物件の契約をするときに「売りに出している物件が○月○日までに売れなければ、この契約は白紙解約となる」という特約です。

買い替えをするほうからすれば、もしも今売りに出している物件が売れなければ買うこともできない状況の場合が多く、この特約があることで買うほうの契約をしやすいということになります。

反面、売主側の立場になれば特約とはいけ、契約した限りがそれに従わなければいけません。
よって、特約の期間中に他にいい人が現われてもそちらに売ることはできません。

また、結局買い手側の物件が売れなかったらこの特約の通り契約は白紙にもどります。
受け取った手付金などもそのまま返すことになります。

もしあなたが買い替えをする立場であれば、この特約は極めて有効です。
しかし売主として逆の立場になれば、リスクがあるということを知っておいて下さいね。

今は買い取り保証も検討すべし

東日本大震災のあと、非常にマンション市場は落ち込んでいます。

先行きは誰にも分らないので、買い替えの方は非常に不安だと思います。
実際、私のところにも買い替えで売っている方が、あの地震後ぜんぜん内覧者が来ないと相談がありました。

私自身もアドバイスとして「今後大きな余震が続かず、原発の問題も確実に収束する」のであれば『少し様子を見ましょう』とアドバイスします。

しかし、実際のところ。
余震も原発も先行き不透明。
ですので、「待ちましょう」ともアドバイスしにくいのが本音です。

そこで、一般のユーザーの動きが悪くなっているのであれば、不動産屋さんの買取を利用することも検討しましょう。

通常買い取りになると、どうしても市場で売るよりも安くはなります。
しかし、「少し様子を見て」と考えていて、状況が悪化すれば益々一般の買い手は動かないし、不動産屋さんの買い取りも厳しくなります。

よって、今の段階で買い替えで時間がない場合は買い取りも早めに検討すべきかと思います。

マンションの買い替え時の買取保証

マンションを買い替えるときに、売却を依頼する不動産屋さんに買い取り保証を依頼する方法があります。

一般で売れない場合は、買い取ってもらうのです。
もちろん、買取額は市場価格より安くはなります。

しかし、必ず買い取ってもらえるという安心感はあるでしょう。
今、非常に不動産の動きが悪いです。
思っているような価格で売れないのであれば、もう買い取ってもらったほうが長い目で見て「よかったね」という事例も出てきています。

買取が必ずしもダメ!ということではないです。

マンションの買い替えは難しいですか?

マンションの買い替えは難しいか?
ずばり、難しいと言えます。

しかし、やり方や売主さんにとっては何も難しくないということもあります。
それは「お金」の問題です。

買い替えをしたい人に金銭的余裕があるのであれば、次のような買い替えがベストです。
1、まず売りに出す。
2、買い手のめどがついたら、買うほうのマンションを探し出す。
3、買主とは引渡しの期限を長めにして契約。
4、どうしても気に入った物件が見つからない場合は、一旦賃貸に入る。

この流れでやるのがベストでしょう。
そしてこの場合ポイントとなるお金は「売るほうのマンションのローン残高」です。

売ってそのお金でローンの残りが全額返済できるのであればベストの方法でしょう。
しかし中には「売ると2000万円、ローンは2500万円残っている・・・」なんて方もいます。
こういう場合は以前お話したマンションの買い替えローンを利用しなければいけません。

そうなれば、売り買い同時に決済しなければいけないという厳しい成約がつくのです。
この場合であれば買い替えは難しいといえるのです。

マンションを買うことは、予算が合えば買えます。
決して難しくない。
売ることは「買い手あっての話」「ローンの残高の問題」と自分だけで解決できないところも多くあります。

だから売るのは難しいのです。
もし、あなたが買い替えをするのであれば購入する物件のことを調べる前に、まずあなたのマンションがどのくらいで売れて、ローンが返せるのか?
返しきらない場合の資金計画はどうなのかをしっかり見極めていただきたいと思います。

マンションの買い替え時のローン

通常マンションを売る場合、売ったと同時に残っているローンは一括で返済する必要があります。

よって、2000万円で売れたけど、ローンが2200万円残っているというような場合は、自己資金として200万円を別に用意する必要があります。

しかし買い替えの場合は買い替えローンを使うことでこの問題を解決できる場合があります。

買い替えローンとは?

マンションの買い替えローンとは今のマンションを売却し、新しいマイホームを購入するときに利用する住宅ローンです。
今の住宅ローンを一括で完済し、新たに住宅ローンを組みなおすことをいいます。

先ほどのように、今のマンションを売っても200万円足りない!というような場合、新しく買う家のローンにその200万円を加算して借りることで返済に充てます。

よって、自己資金を出す必要がなくなります。
特に自己資金が無い方での買い替えでは役に立つローン商品と言えるでしょう。

しかし、その分買い替えローンにはいろんな条件がつきます。

当然、買い替えをする方の信用力により借りられる金額は決まってきます。
いくら買い替えローンで返済を考えていても、返済分まで借りられないといこともあります。

また、買い替えローンの場合は「売る」のと「買う」のを同時に決済しなければいけません。
今のマンションを買ってくれる方、新しい家を売ってくれる方など関係者がスケジュールと都合をぴったりあわせる必要もあります。

まずは、今現在ローンを借りている金融機関で買い替えのことを相談し、資金計画を明確化してから買い替えをスタートさせましょう。


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